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近年，在城郊拿上百畝、千畝甚至萬畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑觀光類項目的熱潮漸起。這種項目往往都要對接政府、村集體，一般政府都會要求拿出策劃規(guī)劃來，策劃規(guī)劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設(shè)計、建設(shè)，策劃師和規(guī)劃師在休閑農(nóng)業(yè)里所能起到的作用非常關(guān)鍵。

在開發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴大，有的已經(jīng)跟集體洽談過但需要跟上級政府對接??????

　　一般投資商都是**進軍旅游業(yè)，普遍對對做規(guī)劃不是很在行，所以會比較迷茫。很多時候會花冤枉錢，有時候會被別有用心的規(guī)劃單位牽著鼻子走，在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果，實際上并沒有用。

　　那在開發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

　　一是要通過規(guī)劃編制美好藍圖，規(guī)劃能掙錢的產(chǎn)業(yè)，給地方帶來就業(yè)，給區(qū)域帶來名氣，給領(lǐng)導(dǎo)創(chuàng)造政績，同時也給投資商自己信心，從而達到簽訂用地協(xié)議或者擴大用地協(xié)議的目的。

　　二是進一步獲得政府基于這種發(fā)展前景給予投資商相應(yīng)的政策支持，包括建設(shè)用地指標(biāo)以及相關(guān)政策性補貼等。

　　這個階段最合適的工作就是概念性規(guī)劃!

　　何謂概念性規(guī)劃?概念規(guī)劃是在借鑒西方國家**經(jīng)驗上，適應(yīng)市場化需求應(yīng)運而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有相應(yīng)的法律地位。概念性規(guī)劃其實就是在不確定的對象上的實施的融合了多種利益主體關(guān)注的一種對未來的計劃并把這種計劃以圖文的形式表現(xiàn)出來，這種計劃用以協(xié)調(diào)各方利益主體的訴求達成或趨向一致，最終實現(xiàn)約束多種利益主體關(guān)系的合同簽署。概念性規(guī)劃是多種利益主體在協(xié)議開發(fā)初期過程中的一種比較經(jīng)濟的行為。由于要進行多次的溝通匯報，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來表現(xiàn)!

概念性規(guī)劃能夠完美的呈現(xiàn)投資商對擬開發(fā)區(qū)塊的思路，有利于政府和村集體理解投資商的意圖。對于投資商而言，在前期做概念性規(guī)劃即達到了拿地或者擴地以及爭取各方認(rèn)同的目的，而且節(jié)約了時間和資金。

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