在實踐中，物業(yè)費糾紛、物業(yè)合同糾紛、公共設(shè)施糾紛、關(guān)系糾紛、社會糾紛被戲稱為物業(yè)服務(wù)行業(yè)五大糾紛，時刻影響著物業(yè)公司與業(yè)主的關(guān)系以及自身的發(fā)展。本文列舉了五大物業(yè)糾紛的常見化解方式，供物業(yè)企業(yè)參考。

一、物業(yè)費糾紛

（一）糾紛由來

物業(yè)費糾紛主要包括兩方面：一是物業(yè)費包含的費用項目不清;另一個是物業(yè)費收取不到。

《物業(yè)管理條例》第四十一條只講了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來。一般來說，物業(yè)費是指保安費、保潔費、保綠費、管理費4項。很多業(yè)主不甚清楚自己繳納的“物業(yè)費”究竟包含了哪些項目內(nèi)容，常把這4項與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。

造成物業(yè)費的欠費糾紛，除了物業(yè)企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題等主要原因外，物業(yè)管理收費標(biāo)準不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原則是重要原因。

（二）解決方法

在收費項目方面，物業(yè)企業(yè)應(yīng)該將相關(guān)的收費目錄名稱和費用全部羅列清楚，不能簡單地以一個“物業(yè)費”的名稱來取代其中各類的費用名稱。在物業(yè)費陳欠方面，物業(yè)企業(yè)可以委托第三方收取物業(yè)費，避免與業(yè)主正面沖突。例如，某知名品牌物業(yè)企業(yè)委托催天下收取物業(yè)費，既提高了收繳率，又降低了管理成本，可以集中精力做好提升服務(wù)能力工作，謀劃自身發(fā)展。

二、物業(yè)服務(wù)合同糾紛

（一）糾紛由來

目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)企業(yè)簽訂合同時，有的簽訂“服務(wù)合同”，有的簽訂“委托合同”。法律界人士認為，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系;同時，委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。

（二）解決方法

在簽訂物業(yè)管理合同時，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。

三、公共配套設(shè)施糾紛

（一）糾紛由來

《物權(quán)法》第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！倍鴽]有對共用設(shè)施和共用部位的權(quán)屬等問題做出規(guī)定，還涉及到維修和費用的承擔(dān)問題。

（二）解決方法這

一系列問題有待政府相關(guān)部門制定相關(guān)法規(guī)予以明確。在法規(guī)出臺之前，物業(yè)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在物業(yè)保值增值的基礎(chǔ)上與業(yè)主友好協(xié)商解決。

四、與開發(fā)商關(guān)系糾紛

（一）糾紛由來

《物業(yè)管理條例》第二十四條規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標(biāo)的方式選出物業(yè)管理企業(yè)?，F(xiàn)實中，建設(shè)與管理的“父子關(guān)系”依然普遍存在，很容易出現(xiàn)對于房屋質(zhì)量等問題不重視，以及開發(fā)商和物業(yè)管理公司之間互相“踢皮球”的現(xiàn)象。加之業(yè)主委員會遲遲無法成立，前期物業(yè)管理時間很長，造成業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)矛盾越積越深。

（二）解決方法

小區(qū)內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達到50%以上，或者首套房屋出售并且交付使用已經(jīng)滿2年的，一定要及時召開業(yè)主大會成立業(yè)主委員會。

五、社會角色不明糾紛

（一）糾紛由來

《物業(yè)管理條例》除規(guī)定物業(yè)管理的服務(wù)義務(wù)，同時賦予了其維護物業(yè)安全、物業(yè)合理使用的一定社會管理責(zé)任，但法規(guī)并未賦予物業(yè)管理企業(yè)任何的一點權(quán)力。表現(xiàn)在物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和業(yè)主臨時公約僅有告知、制止、報告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和措施權(quán)，造成業(yè)主違規(guī)搭建、裝修、拆除承重墻等危害其他業(yè)主的行為無力阻止。

（二）解決方法

此類矛盾在近期發(fā)生的數(shù)量較多，要求物業(yè)企業(yè)要擺正自身的角色定位，以服務(wù)為主、管理為輔?！昂虾蜕鐓^(qū)計劃”借用大數(shù)據(jù)、高科技手段為物業(yè)公司賦能，致力于打造和諧社區(qū)，破除物業(yè)行業(yè)發(fā)展過程中遇到的瓶頸，有效提升業(yè)主滿意度，促進物業(yè)行業(yè)健康快速發(fā)展。

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